Zinsvergleich Immobilienkauf

Zinssatzvergleich Immobilienkauf

Ein eigenes Zuhause: Diese Kriterien sind für Immobilienkäufer wichtig. Dennoch lohnt es sich für Bauherren, einen Zinsvergleich zu machen. Bei Immobilienkäufern nimmt jeder dritte einen Vorbezug aus seiner Pensionskasse vor, um den Kauf von Immobilien teilweise zu finanzieren. Bei der Renovierung von gemieteten Immobilien kann sich aufgrund des relativ hohen Zinsniveaus eines endfälligen Darlehens ein Steuervorteil ergeben.

Immobilienerwerb - Robert Anzenberger, Kai Oppel

Zu den Inhalten: Ein Immobilienkauf wird erst dann zu einer soliden Kapitalanlage, wenn sich die Interessenten mit Fragen wie Energie-Effizienz, Alterseignung und demographischem Wandels befassen. Tiefgreifendes und präzises Licht auf die aktuellen Anforderungen beim Erwerb von Immobilien werfen die Immobilien-Experten Robert Anzenberger und Dr. med. KaiOppel. Damit ist das Themenfeld Immobilienkauf aber noch nicht erschöpft. Denn: Damit die Anlage zu einer lukrativen Anlage wird, müssen die Immobilien erhalten, verwaltet und ggf. weiterverkauft werden.

Welche Eigenschaft ist die passende? Für dieses E-Book stehen zusätzliche Inhalte als Download zur Verfügung. Im Falle von Prints befindet sich dieser Inhalt auf der beiliegenden CD. Diese Hilfsstoffe können sie sich unter: http://vahlen.becksche.de/cd/immobilienkauf/start.html kostenfrei herunterladen. An die Autoren: Robert Anzenberger ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft und im Präsidium der PlanetenHaus AG mitwirken.

Mit über 400 Mitarbeitern ist das Unter-nehmen einer der größten deutschen Immobiliendienstleister mit den Schwerpunkten Maklertätigkeit und Baufinanzierung. Die Autorin mehrerer Fachbücher und langjährige Mitarbeiterin in der Kommunikation von Immobiliengesellschaften ist die Autorin von Sachbüchern. Der gelernte Publizist Oppel ist heute regelmäßiger Redakteur der Financial Times Deutschland.

Immobilienrendite

Welche Bedeutung hat die Rentabilität im Hinblick auf die Immobilie? Wenn Sie die Verzinsung auf das eingesetzte Kapital und die angefallenen Aufwendungen beziehen, erhalten Sie den Return on Investment. Ziel einer Immobilienanlage ist es, Mieter bei Eigennutzung zu schonen und bei Drittnutzung Mieteinnahmen zu erzielen. Die Eigennutzung eines Gebäudes oder einer Ferienwohnung versprechen vielmehr eine höhere psychische Verzinsung in Gestalt von Unabhängigkeit und Wohlbefinden, während die Rentabilität von gemieteten Liegenschaften durch eine genaue Renditekalkulation zu bewerten ist.

Der Jahresmietpreis hängt von der momentanen Wohnsituation, dem Zustand des Immobilienmarktes, der Position der Liegenschaft, der Grösse und Ausrüstung der Liegenschaft und anderen lokalen Faktoren ab. Im Falle von gemieteten Liegenschaften kann auch über den Kaufpreis eine angemessene Verzinsung erzielt werden. Veräußert der Immobilienbesitzer eine Liegenschaft über den Kaufpreis, zu dem er sie erworben hat, so entsteht ein Überhang, der in Bezug auf die Laufzeit des Eigentums zu stellen ist.

Als Kapitalgewinn wird die Abweichung zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufserlös berechnet. Für die Bestimmung der Verkaufsrendite ist auch die Steuerbelastung des Veräußerungserlöses zu beachten. Private Anleger haben den Vorzug, dass der Kauf ihres gemieteten Gebäudes oder ihrer Wohnanlage in der Regel nach 10 Jahren steuerbefreit ist. Was ist die Berechnung der Immobilienrendite?

Da nur wenige Einzelpersonen zu Lebzeiten mehrere Mietimmobilien kaufen, muss der Kauf oder Bau einer Immobilie gut durchdacht sein. Jeder Kapitalanleger muss die jährliche Rendite einer Immobilienanlage berechnen, um beurteilen zu können, ob der Kauf eines Gebäudes oder einer Ferienwohnung wirtschaftlich vertretbar ist. Inwiefern darf der Verkaufspreis so hoch sein, dass sich die Anlage für den Kapitalgeber auszahlen kann?

Die Renditerechnung ist auch erforderlich, um Liegenschaften mit Wertpapieren und Obligationen zu verknüpfen. Der Bruttomietertrag einer Liegenschaft berechnet sich aus dem Verhältnis der Bruttojahresmiete und den Anlagekosten der Liegenschaft. Beispiel: Wenn die Kaltmiete im Jahr 6.000 EUR und der Anschaffungspreis einer Ferienwohnung 120.000 EUR betragen, liegt die Bruttomiete bei 5 vH.

Die Brutto-Mietrendite wird oft als Werbeträger beim Kauf von Immobilien verwendet, sagt aber wenig aus, da sie wesentliche Kostenbestandteile und das Risiko von Leerständen nicht berücksichtigt. Die Anschaffungskosten umfassen neben den Anschaffungs- oder Produktionskosten für neue Gebäude auch die Anschaffungsnebenkosten von mind. 10 vH. Der Betrag der Instandhaltungsrückstellung ist abhängig von der Art der Nutzung, dem Lebensalter und dem Erhaltungszustand der Liegenschaft.

Die Richtwerte für Wartungs- und Instandsetzungskosten liegen bei 6 bis 14 EUR pro m 2 Wohnraum pro Jahr oder einer Pauschale von 20 Prozentpunkten der jährlichen Miete. Damit ist für unser Beispiel gemeint: Der Jahresüberschuss beläuft sich auf 5.560 EUR bei unterstellten 300 EUR Bewirtschaftungskosten pro Jahr und 8 EUR Unterhaltskosten für 55 m und den Anschaffungskosten 132.000 EUR.

Es ist ein Leerstandrisiko von 2 Prozentpunkten der jährlichen Bruttokaltmiete abzusetzen, was zu einem Jahresüberschuss von 5.440 EUR führt. Dies führt zu einer Netto-Mietrendite von 4,1 vH. Sie ist die Verzinsung, mit der das in die Liegenschaft eingesetzte Vermögen nach abzüglich aller Liegenschaftskosten vor Einbeziehung von Ertragsteuern verdient.

Daraus können folgende Beziehungen abgeleitet werden: Je geringer die Aufwendungen und je größer die Mieteinnahmen, je besser die Verzinsung, je geringer der Ankaufspreis ( "schlechter der Standort"), je höhere Verzinsung, je besser der Standort der Liegenschaft (hoch der Ankaufspreis), je geringer die Zn. Folglich kann die Netto-Mietrendite allein keine hinreichende Basis für eine fundierte Anlageentscheidung sein.

Bei der Berechnung der Verzinsung wurde bisher die Finanzstruktur für den Erwerb der Immobilie und deren Versteuerung völlig unberücksichtigt bleiben. Nutzt der Investor für die Finanzierungszwecke Fremdkapital als Baudarlehen, lässt sich die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals wie nachfolgend dargestellt berechnen: In dem Beispiel wurde ein Baufinanzierungskredit mit 2 Prozentpunkten Zinsen in Höhe von EUR 5.000 gewährt.

Der Kreditnehmer muss daher pro Jahr Zinsen in Höhe von EUR 1000,- anrechnen. Der Nettogegenstand ergibt sich in diesem Falle in Höhe von 4.440 E. Grundlage für die Neuberechnung der Renditen ist nun nur noch die Verwendung von Eigenmitteln: Das sind 6,3 Prozentpunkte der Gesamtration. Damit ist die Eigenkapitalrentabilität um 2,2 Prozentpunkte besser als die Netto-Mietrendite.

Bei einer weiteren Reduzierung des Eigenkapitals des Anlegers, z.B. auf EUR 50.000, wird wie folgt gerechnet: Der Zins auf das Darlehen beträgt 1.600 EUR und damit ein Nettoergebnis der Immobilie von 3.840 EUR. Mit einem Immobilienkredit von 80.000 EUR entspricht dies einer Verzinsung von 9,6 vH! Man spricht von einem Leverage-Effekt für die Verzinsung aufgrund des vermehrten Einsatzes von Fremdkapital.

Bei der Ertragswertmethode kann mit Hilfe eines Duplikators eine Grundstücksbewertung vorgenommen werden. Mit Hilfe des Faktor-Multiplikators kann auch eine sehr simple Ertragsberechnung vorgenommen werden: 100 bzw. 1. 100 bzw. 1. Verkaufspreis/ Nettomieteinnahmen oder 100/Brutto-Mietrendite. Daraus resultiert für unser Beispiel ein Multiplikator von zwanzig Dadurch ist es einfach, den Verkehrswert (oder Marktwert) einer Liegenschaft anzugeben.

Die einfache Kalkulation genügt als Indikator für den Marktwert unterschiedlicher Objekte an verschiedenen Standorten. Allerdings sollte die Entscheidung über die Liegenschaft auf der Grundlage eingehender Untersuchungen des Ertragswertes, der erzielbare Ertrag oder des Veräußerungserlöses erfolgen. Beim Erwerb von Grundstücken als Investition gibt es viele Wege, Steuer zu sparen. Der Erwerb von Grundstücken ist eine Investition. Für den Besitzer einer gemieteten Liegenschaft können mehrere Aufwendungen anfallen, die im Gegenzug steuerlich geltend gemacht werden.

Wie hoch die Steuerersparnisse sind, ist oft abhängig von individuellen Entscheidungen, insbesondere bei fremdnutzungsgebundenen Grundstücken. So können Hauswirte mit laufenden Erträgen rechnen, sollten aber das Risiko des Mietausfalls in der Größenordnung des mittleren Leerstandes von den Mieterträgen abrechnen, um eine realistische Verzinsung zu ermitteln. Frühe Erhaltungsmaßnahmen helfen, die Bausubstanz zu bewahren, während Modernisierung, Sanierung, An- und Umbau den Immobilienwert steigern.

Die Tatsache, dass eine Steigerung des Immobilienwertes zum Verkaufszeitpunkt stattfindet, ist jedoch von vielen Einflussfaktoren auf den Grundstücksmarkt abhängig. Mit zunehmender Senkung des Kaufpreises an einem günstigen Standort steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Immobilienwert mit der Zeit steigt. Die Immobilienrendite ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Objekte zu kombinieren und herauszufinden, welche die profitabelste ist.

Weil die Steuervorteile für Grundstücke in den vergangenen Dekaden begrenzt waren, muss die Verzinsung auf andere Weise erhöht werden. Der Fremdkapitalanteil muss eine über den Kosten liegende Verzinsung erreichen, was in Niedrigzinszeiten problemlos möglich ist. Bei einer Investition in eine Immobilie sollten Marktrenditen erreichbar sein und sich die Anleger nicht nur auf Steuervorteile verlassen können.

Zunächst einmal bestimmt der Ort der Liegenschaft, wie hoch das Einkommen des Vermieters ist. Liegenschaften in begehrten urbanen Standorten in großen Städten haben einen Wettbewerbsvorteil gegenüber kleinen Städten und Vororten. Entscheidend für den erzielbarem Ertrag im Falle einer Immobilienveräußerung ist auch der Standortvorteil der Liegenschaft. Beim Immobiliengeschäft wird daher zunächst der Ort des Immobilienobjektes erwähnt.

Bei der Berichterstattung über Renditen sollten potenzielle Käufer darauf achten, dass nur realitätsnahe Netto-Renditen als Vergleichsgrundlage herangezogen werden und dass der Verkaufspreis im Vergleich zu anderen Immobilien und Anlagekategorien nicht zu hoch ist. Neben Standort, Anblick und Nachfragen sind dies die Haltung und die Bereitschaft des Anlegers, Risiken einzugehen, sowie die Menge und Zusammenstellung seiner bestehenden Vermögenswerte.

Mit Marktkenntnis und gutem Zeitmanagement, ohne zeitlichen Druck und bei Bedarf mit fachkundiger Unterstützung durch einen Immobilienmakler kann der Anleger den Kauf seiner Liegenschaft zu kostspielig ersparen. Allerdings dürfen die mit dem Erwerb von Immobilien verbundenen Risken nicht außer Acht gelassen werden, zumal die meisten Immobilienanlagen von hohem Investitionsvolumen begleitet werden und rasch zu einem Clusterrisiko in der Vermögensstruktur des Investors ausfallen.

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