Wie Funktioniert eine Baufinanzierung

So funktioniert ein Baudarlehen

Die Funktionsweise des Annuitätendarlehens und was Sie beachten müssen. Baudarlehen: Warum ein Annuitätendarlehen so beliebt ist. Ihre Zinsbelastung kann mit einer cleveren Finanzierung deutlich reduziert werden. Lies den achten Teil unserer Artikelserie über Hypotheken: Bausparen als Teil von Hypotheken - das solltest du wissen.

Baufinanzierung: Wie ein Annuitättendarlehen funktioniert

Der Annuitätendarlehen ist die typische Baufinanzierungsform. Um die Monatsraten dabei gleich zu halten, steigt der Rückzahlungsanteil allmählich an. Wird eine Baufinanzierung abgeschlossen, geschieht dies in aller Regel in Gestalt eines Annuitättendarlehens. Das ist auf den ersten Blick einfach, denn gleiche Tranchen sind monatlich â mindestens während der Laufzeit der Festzinsperiode â zahlbar.

Mit der offensichtlichen Annahme, dass in jedem Zinssatz der gleiche Prozentsatz an Zinssatz und Rückzahlung enthalten ist, wäre kein konstanter Gesamtsatz möglich. Werden bei einem 100.000 Euro-Darlehen 4 Prozentpunkte Verzinsung und 2 Prozentpunkte Ersttilgung vereinbaren, beträgt die jährliche Gesamtleistung zunächst 6.000 EUR, aus denen sich ein monatlicher Satz von 500 EUR errechnet. Würde der Rückzahlungsanteil gleichbleiben, wäre dies mit einer immer niedrigeren Rückzahlungsrate verknüpft.

Wenn 10.000 EUR bereits gelöscht sind, werden darauf jÃ?hrlich nur 3.600 EUR Zinsen fÃ?llig â und das wÃ?rde zu 5.600 EUR jÃ?hrlicher Gesamtleistung bei konstanter 2-prozentiger Löschung und daraus resultierender monatlicher Raten von nur 466,67 EUR. Zur Sicherstellung der konstanten monatlichen Ratenhöhe mit dem Annuitätendarlehen erhöhen die Kreditinstitute den Rückzahlungsanteil allmählich innerhalb des Satzes.

Für das obige Beispiel würde dies heißen, dass bei nur 90.000 EUR Restschuld der Rückzahlungsanteil von einmal 2,0 % auf 2,4 % ansteigt, so dass die jährliche Gesamtleistung mit 6.000 EUR konstant ist. Somit würde die Rückzahlung eines Kredits mit 2 Prozentpunkten Anfangsrückzahlung bei konstanter Rückzahlung 50 Jahre ausreichen. Im Rahmen des Annuitättendarlehens ist der Darlehensnehmer jedoch bei gleichem Anfangsrückzahlungsbetrag bereits nach kaum 28 Jahren verschuldungsfrei.

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Annuitäten-Darlehen: Wie ein Baukredit auf Pump funktioniert

Annuitätenkredite sind Baudarlehen mit einem festgelegten Rahmen: Annuitätenkredite mit variablem Rückzahlungssatz sind eine besondere Form des Kredits. Annuitätenkredite haben in der Regelfall eine Laufzeit von fünf, zehn, 15 oder sogar mehr Jahren. Die klassischen Annuitäten-Darlehen beginnen oft mit einer anfänglichen Rückzahlung von einem oder zwei Prozentpunkten oder mehr in zinsgünstigen Phasen. Beispielsweise kosten ein zehnjähriger Annuitätenkredit in Höhe von 200.000 EUR derzeit 2,1 Prozentpunkte für Fremdkapitalzinsen bei ING-Diba.

Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine anfängliche Rückzahlung von einem Prozentpunkt, so beträgt der jährliche Darlehensbetrag 6.200 E. Aufgeteilt durch zwölf, beträgt die Monatsgebühr 516,67 EUR. Zum Ende des ersten Geschäftsjahres zahlte der Darlehensnehmer 2.019,36 EUR des Darlehensbetrags, 4.180,64 EUR der Zinsaufwendungen zurück. Im Falle von annuitätischen Krediten wird die Monatsrückzahlung unmittelbar und zinsbringend auf den Darlehensbetrag gutgeschrieben.

Fazit: Im zehnten Jahr ist der Rückzahlungsanteil der jährlichen Rate in unserem Beispiel-Darlehen bereits auf 2.439,10 EUR gestiegen, während der Zinsaufwand auf 3.760,93 EUR sank. Zunächst durch die Wahl einer höheren Anfangsrückzahlung, wenn das Finanzierungsbudget verfügbar ist. Wenn beispielsweise unser annuitätisches Darlehen mit zwei statt mit einem Prozentpunkt anfänglicher Tilgung beginnen würde, wären bereits nach dem ersten Darlehensjahr 4.038 EUR zurückgezahlt worden; im zehnten Jahr würde der Rückzahlungsbeitrag 4.878 EUR betragen.

In diesem Falle würde die monatliche Rate jedoch von 516 auf 683 EUR steigen. Wenn beispielsweise für unser Jahresannuitätendarlehen eine jährliche Zahlung von EUR 2.000,- erfolgt, reduziert sich die Restverschuldung nach zehn Jahren um 33.030 EUR. Aus den außerplanmäßigen Tilgungen in Höhe von TEUR 30 resultieren damit Zinseinsparungen von gut EUR 2.000.

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