Sparda Bank Kreditrechner

Kreditrechner der Sparda-Bank

Bei den Sparda-Banken handelt es sich um regionale Anbieter, die neben der klassischen Ratenkreditierung auch Immobilienfinanzierungen anbieten. Nicht nur der Kredit ist teurer, auch die Rückzahlung dauert wegen des höheren Betrages länger. Welche Veränderungen ergeben sich durch die Umsetzung der Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien? Der Kreditrechner ist vorhanden, aber nur der Kreditbetrag und die Laufzeit sind variabel.

Kreditgewährung

Mit Wirkung vom 20. Mai 2016 ist das Umsetzungsgesetz zur Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien inkrafttreten. Anschließend müssen die Kreditanstalten noch stärker untersuchen, ob sich die Schuldner das gewünschte Immobiliendarlehen dauerhaft leisten können - sonst werden die Kreditgeber mit Schadensersatzansprüchen bedroht. Nach dem neuen Recht darf der Wert der Liegenschaft bei der Bonitätsbeurteilung des Darlehensnehmers nur eine nachgeordnete Funktion erfüllen.

Zuvor hat die Bank besonders auf die Kreditwürdigkeit geachtet, wenn der Konsument wenig Eigenmittel einbringt und ein großer Teil des Verkaufspreises bonitätsfinanziert ist. Die Bank war umso besser durch die Liegenschaft gesichert, je mehr Eigenmittel der Konsument eingebracht hat - und umso leichter war es, eine Fremdfinanzierung und vorteilhafte Bedingungen zu erhalten.

So lange der Darlehensgeber seinen Darlehen mit einer erstklassigen Grundschuld gesichert hatte und der Verkehrswert weit über der Gesamtschuld liegt, konnte er, wenn das Darlehen nicht bedient wurde, die Liegenschaft verkaufen und die ausstehenden Forderungen einziehen. In Zukunft können solche Erwägungen bei der Bank nur noch eine untergeordnete Rolle einnehmen. Die Institution muss dafür sorgen, dass der Verbraucher das Darlehen dauerhaft betreuen kann, ohne dass die Liegenschaft gewaltsam verkauft werden muss.

Bei der Bonitätsprüfung sollte "nicht in erster Linie darauf geachtet werden, dass (. . .) der Gesamtwert des Landes, des Bauwerks oder des gleichwertigen Rechtes den Betrag des Darlehens erhöhen oder übersteigen wird", so das neue Recht, das auf einer EU-Richtlinie basiert. Nach dem neuen Recht können insolvente Schuldner einen Teil der Belastung auf den Darlehensgeber abwälzen:

Wenn die Bank die dauerhafte Solvenz des Kreditnehmers nicht hinreichend überprüft hat, kann der Darlehensnehmer das Darlehen ohne Einhaltung einer Frist beenden, ohne der Bank die für verlorene Zinserträge übliche Vorfälligkeitszahlung bezahlen zu müssen. Er kann die Bank aber auch zur Fortführung des Kredits auffordern - zu den Zinssätzen, zu denen er langfristig am eigenen Leib erlangt.

Allerdings haben die juristischen Abteilungen der Kreditinstitute die Auswirkungen der Nichtbeachtung des neuen Rechts grundsätzlich beachtet und die entsprechenden Richtlinien an die Kreditbearbeiter weitergeleitet. Infolgedessen führt die in der neuen Wohnkreditrichtlinie festgeschriebene wesentlich höhere Anforderung an die Prüfung der Kreditwürdigkeit von Bauvorhaben zunehmend zu Kreditverweigerungen. "Die einzelnen Sparkassen verzeichneten einen Rückgang der Darlehenszusagen um bis zu 25 Prozent", bemängelt Joachim Wuermeling, Vorsitzender des Vorstands des Sparda-Bankenverbandes.

Von der Zurückhaltung bei der Vergabe sind z.B. solche mit einer verhältnismäßig niedrigen Eigenmittelquote betroffen, bei denen ein Vater während der Elternzeit eine Pause einlegt. Daher gehen viele Marktkenner davon aus, dass die Vergabe von Krediten für Wohneigentum klar zurückhaltend sein wird. Darüber hinaus wird das neue Recht die Prüfungskosten für die Kreditinstitute bei der Vergabe von Krediten anheben.

Laut einer Wohnimmobilienmarktstudie von Deutsche Bank Research "Das neue und sich stetig verändernde Regulierungsumfeld hat auch die Risikobereitschaft der Kreditinstitute beeinträchtigt. Einerseits erfordert die konkrete Anwendung der vielen neuen Regelungen einen erheblichen Ressourcenaufwand in den Kreditinstituten der Kreditinstitute. Andererseits könnte die Ungewissheit über die Rechtswirkung zu einer vorsichtiger ausgerichteten Vergabe von Krediten beizutragen.

Grundstückskäufer mit hoher Einkommensunsicherheit müssen sich daher entweder darauf vorbereiten, mehr Eigenmittel zur Verfügung zu stellen oder kontinuierlich mehr Mittel für Einkommensschutzmaßnahmen (Berufsunfähigkeitsversicherung) zu bereitstellen. Die wirkliche Problematik liegt bei vielen Kreditnehmern, die in ihren Kreditverträgen mit der Bank keine "Prolongation" vereinbaren. Ist keine Verlängerung beschlossen, muss der Darlehensvertrag in der Regelfall nach Ende der Festschreibungszeit erneut verhandelt werden.

Im Falle dieser Erweiterung wird der Darlehensnehmer jedoch nicht nur nach der neuen Direktive verpflichtet sein, seine Gebührenstruktur vollständig nachzuweisen. Mit der Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien wird auch sichergestellt, dass sowohl die Rückzahlungsquote steigt als auch die Bonitätsanforderungen signifikant ansteigen, gerade so dass die Tilgung des Darlehens "wahrscheinlich" ist. Wer bisher aufgrund einer niedrigen Eigenmittelquote oder einer starken aktuellen Kreditlast "am Rande" war, wird es voraussichtlich schwierig haben, ein Folgekredit zu erhalten, wenn sich seine Ertragssituation in der Folgezeit nicht wesentlich gebessert hat.

Insbesondere bei älteren Kreditnehmern ist damit zu rechnen, dass sie kurz vor dem Renteneintritt davon in Mitleidenschaft gezogen werden.

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