Darlehensrechner Commerzbank

Kreditrechner Commerzbank

bzw. die Laufzeit, bis zu der die Hausbank überhaupt einen Kredit gewährt. Überbrückung der Vorauszahlungsstrafe - wann ist das möglich?

Bei der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens erleidet die Hausbank einen Zinsverlust, den sie Ihnen als Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Da Sie jeden Kalendermonat früher stornieren, entkommt die Hausbank Ihren Zinsen. Hieraus ergibt sich der Zinsverlust, der sich aus zwei Bestandteilen zusammensetzt: dem Refinanzierungsverlust und dem Margenverlust. Zur Finanzierung Ihres Immobilienkredits zu einem konstanten Zins wird von der Hausbank in Schuldverschreibungen angelegt, die in der Regelfall über den selben Zeitabschnitt wie Ihr Kredit verlaufen und mit dem jeweils gültigen Marktzinssatz geschlossen werden.

Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag verfrüht tilgen wollen und die Marktzinssätze in der Folgezeit gesunken sind, muss die Hausbank das Darlehen zu den jeweils gültigen Bedingungen anlegt. Für die Hausbank ist dies ein finanzieller Nachteil. Bei einer vorzeitigen Beendigung verliert die BayernLB Erträge, wenn sie das zurückbezahlte Kapital zu einem niedrigeren Zins anlegt.

Je früher das Kreditgeschäft storniert wird, desto größer ist der Margenverlust. Kreditnehmer, die ihren Darlehensvertrag frühzeitig zurückzahlen wollten, mussten 2014 im Durchschnitt rund 11 Prozentpunkte des verbleibenden Betrages als Vorauszahlungsgebühr einnehmen. Der Betrag der vorzeitigen Tilgungsstrafe hängt zum einen von der Kreditrestlaufzeit, der Restverschuldung und dem vertraglich festgelegten Zinssatz und zum anderen von dem jeweiligen Zinssatz ab.

Um zu verhindern, dass die Kreditinstitute bewusst zinsgünstige Anlagen tätigen, hat der BGH in einer Entscheidung (Az. Nr. 17 ZR 27/00) festgestellt, dass zur Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung nur Pfandbriefe aus Hypothekenpfandbriefen herangezogen werden dürfen.

Bei den Bearbeitungsgebühren haben die Kreditinstitute jedoch Handlungsspielraum - einige Institutionen erheben bis zu mehreren hundert Etagen. Vom Zinsverlust werden dann die Prozesskosten - die zwischen 0,01 und 0,06 Prozentpunkten der Restverschuldung liegen - und die Einsparungen an Verwaltungskosten abgesetzt. Zum Beispiel, während einige Kreditinstitute zwei EUR pro Buchung erheben, andere eine pauschale Jahresgebühr von 50 EUR oder mehr.

Damit Sie sehen, wie die Vorauszahlungszinsen letztlich berechnet werden, haben wir für Sie eine exemplarische Kalkulation vorbereitet: Im Jänner 2011 hat die Fam. Keller ein Immobilienkredit über 150.000 EUR mit einer Festzinsperiode von 15 Jahren aufgesetzt. Die verbleibende Verschuldung beträgt nach einer Frist von sechs Jahren 129.379,80 E. Hierfür muss die Gastfamilie neben der Gesamtschuld eine Vorauszahlungsstrafe von EUR 38.232,79 entrichten.

Außerplanmäßige Tilgungen sind bei der Kalkulation der vorzeitigen Tilgung zu berücksichtigen. Denn mit den außerplanmäßigen Tilgungen hätte der Kreditbetrag hätte verringert werden können und die Hausbank wäre damit weniger Schaden entstanden. Damit sind Sonderabschreibungsrechte aus der Kalkulation herauszunehmen, und die vorzeitige Rückzahlungsstrafe ist dementsprechend niedriger. Hatte die Kellerfamilie im Rahmen des Vertrages eine Sonderrückzahlung von EUR 10000 pro Jahr festgelegt, verringert sich der Zinsverlust für die Hausbank auf rund EUR 21.495,43.

Dadurch wird auch die zu entrichtende Frührückzahlungsgebühr deutlich reduziert: Die Gastfamilie muss nun nur noch 20.947,79 EUR an ihre Hausbank abführen. Wenn Sie Ihr Guthaben frühzeitig zurückzahlen wollen, sind Sie dazu angehalten, der Hausbank den Zinsverlust zu erstatten. Kündigt Ihre Hausbank den Kreditvertrag frühzeitig, z.B. weil Sie mit der Darlehenszahlung in Rückstand sind, kann die Hausbank keine Vorauszahlungszinsen fordern (Ref. : XI ZR 103/15).

Im Falle eines Variabelkredits werden die Zinsen regelmässig an das jeweilige Marktsegment angeglichen. Diese Art von Krediten unterliegt grundsätzlich einer Frist von drei Kalendermonaten, und es wird keine vorzeitige Rückzahlung erhoben. Wenn Sie aus gutem Grunde Ihr bisheriges Kredit durch ein größeres Kredit von derselben Hausbank ersetzten wollen, kann der bisherige Darlehensvertrag im gegenseitigen Einvernehmen gekündigt werden.

In diesem Fall wird auf die Entrichtung einer Vorauszahlungsgebühr seitens der BayernLB verwiesen. Nach 489 BGB ist eine Beendigung Ihres Kredits nach zehn Jahren möglich. Diese wird ab dem Tag des vollen Eingangs des Darlehensbetrages berechnet - sind seitdem zehn Jahre verstrichen, können Sie mit einer Frist von sechs Kalendermonaten von Ihrem Vertrage abmelden.

In diesem Falle gibt es keine Verzugszinsen für die Tilgung der Restkaufpreis. Der Verkauf eines Hauses - aus welchem Grunde auch immer - ist für die Hausbank ein wichtiger Anlass, eine frühzeitige Beendigung zu ermöglichen. Meistens müssen Sie dann jedoch eine Vorauszahlungsgebühr aufbringen. Es gibt jedoch zwei Fälle, in denen Sie Vorauszahlungsstrafen vermeiden können:

Einerseits, wenn der Kreditvertrag durch den neuen Kunden fortgesetzt wird. Dazu bedarf es jedoch der Zustimmung der Hausbank sowie einer guten Kreditwürdigkeit des Anlegers. Andererseits vermeiden Sie eine Vorauszahlungsstrafe, wenn das Darlehen zur Finanzierung einer neuen Liegenschaft bei derselben Hausbank verwendet wird. Die neue Eigenschaft muss jedoch zumindest den selben Betrag wie die aktuell verwendete Eigenschaft haben.

Wenn eine dieser Bedingungen auf Sie zutrifft, müssen Sie nur eine Bearbeitungspauschale an die Hausbank abführen. Wenn Sie von Ihrer Hausbank eine Liste über den Betrag der Verzugszinsen bekommen haben, sollten Sie diese auf jeden Fall überprüfen. Es besteht keine rechtliche Obergrenze für die Summe der Bearbeitungsentgelte für die Kalkulation der vorzeitigen Rückzahlung. Sie berechnet die vorzeitige Rückzahlungsstrafe im eigenen Interesse und kann daher die damit verbundenen Aufwendungen nicht auf den Verbraucher umlegen.

Bedauerlicherweise hat der BGH in dieser Angelegenheit noch keine allgemein gültige Rechtsprechung getroffen, so dass diese Regelung vorerst nur für die Mandanten der beschuldigten Commerzbank gelten wird. Wenn Sie Ihr Kreditgeschäft auflösen, sollten Sie darauf achten, dass die Hausbank nicht den kompletten Darlehensbetrag als Berechnungsgrundlage heranzieht, sondern nur den von ihr pro rata bereitgestellten Betrag.

Gleichzeitig berechnet Ihnen die KfW eine Frührückzahlungsgebühr für den von ihr gezahlten Teil, kontaktieren Sie dazu bitte die Kreditanstalt für Wiederaufbau unmittelbar. Wenn Sie in Ihrem Grundstücksvertrag ein besonderes Rückzahlungsrecht vereinbaren, darf die Hausbank bei der Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung nicht den vollen Darlehensbetrag in Anspruch nehmen, sondern muss die Restschuld proportional um den Sonderrückzahlungsbetrag mindern.

Weil Sie durch die besonderen Zahlungen Ihren Kreditbetrag hätten reduzieren können und damit weniger Zins an die Hausbank bezahlen müssen. Damit wäre auch der Fehlbetrag der BayernLB geringer ausgefallen. Bei der Kalkulation verwendet die BayernLB entweder das frühestmögliche Datum für eine außerplanmäßige Rückzahlung oder einen festen Bilanzstichtag. Beim Abschluss eines Darlehens wird das Verlustrisiko, dass Sie Ihr Kredit nicht zurückzahlen können, im Zins berücksichtigt:

Diese Risikoprämie wird für die Gesamtlaufzeit des Kredits berechnet. Wenn Sie Ihr Darlehen stornieren und den Darlehensbetrag zurückzahlen, wird dieses Restrisiko eliminiert. Damit hat die Hausbank keine Aufwendungen mehr und muss daher die Risikoprämie entsprechend der verwendeten Frist bei der Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung proportional einkalkulieren. Basis für die Ermittlung der Verzugszinsen ist die aktuelle Rendite für Pfandbriefe, die Sie bei der Dt. Nationalbank beziehen können.

Allerdings liegt in der Regelfall zwischen der Ermittlung der vorzeitigen Tilgungsstrafe und der eigentlichen Tilgung des Gegenwertes. Wenn die Zinssätze für Pfandbriefe in diesem Zeitraum wieder angestiegen sind, muss die Hausbank die Frühtilgungsgebühr nach unten anpassen. Wenn Sie den Vermutungen zufolge die Vorauszahlungsstrafe zu hoch ist oder wenn Sie die Berechnungsmethode nicht befolgen können, sollten Sie professionelle Unterstützung suchen.

Oftmals ist es hilfreich, wenn Sie die berichtigte Kalkulation an Ihre Hausbank senden, um die vorzeitige Rückzahlungsstrafe neu zu berechnen. Sollte die Hausbank Ihrem Wunsch nach einer Senkung der vorzeitigen Rückzahlung nicht nachkommen, ist nur der Weg zum Rechtsanwalt hilfreich. Der Grund dafür ist, dass sie natürlich Ihre Einsparungen bei der vorzeitigen Rückzahlung weiter reduzieren können.

Obwohl die Hausbank Ihre Einwilligung dazu erteilen muss, kann sie die frühzeitige Rückzahlung des Kredits aufgrund von Umschuldungen ablehnen. Wenn es noch zustimmt, ist die Beantwortung der berechtigten Fragen, ob sich eine frühzeitige Rückzahlung des Kredits rechnet, einfach: Ein Tratte ist wirklich nur dann sinnvoll, wenn Sie die Frühtilgungsstrafe mit dem angesparten Betrag begleichen und mit dem neuen Darlehen zusätzliche Einsparungen erzielen können.

Betrachten wir das Beispiel der Kellerfamilie: Sie will die verbleibende Verschuldung von 129.379,80 EUR nach sechs Jahren in eine billigere Hypothek umwandeln. Wäre das Darlehen fortgesetzt worden, würde die verbleibende Verschuldung am Ende der festen Kreditlaufzeit noch 85 896,32 EUR sein. Wandelt sie dagegen den Restbetrag in ein Baukredit mit einer zehnjährigen Festverzinsung zu einem Zins von 1,6 Prozentpunkten und einer Anfangsrückzahlung von sechs Prozentpunkten um, so beläuft sich die Restverschuldung am Ende des festen Kreditzinssatzes auf fast 45.256,87 Dep. mit einer nahezu konstanten Monatsrate.

Abzüglich der zu zahlenden Vorauszahlungsstrafe von 38.232,79 EUR von den Einsparungen von 40.639,45 EUR verbleiben weitere 2.406,66 EUR für die Gastfamilie Keller. Kündige dein Immobiliendarlehen jedoch nicht vorzeitig, sondern kontaktiere vorab deine Mutter. Dadurch erfahren Sie, wie hoch die Vorauszahlungszinsen sind.

Wenn Sie Ihre Hypothek vor dem Auslaufen des Festzinses beenden wollen oder müssen, sollten Sie sich schon vor der Beendigung darüber im Klaren sein, dass Sie der Hausbank eine Vorfälligkeitsgebühr bezahlen müssen und dass dies Ihre Ersparnisse deutlich reduzieren kann. Sie müssen die Stornierung des Immobiliendarlehens bei der Hausbank vorlegen. Mit der Zusendung einer Bestätigung der Beendigung durch die Hausbank gelten die Kündigungen als akzeptiert.

Es gibt auch an, wann Ihr Darlehen beendet wird, wann Sie Ihr Darlehen zurückzahlen können und wie hoch die Vorauszahlungsstrafe sein wird. Bevor Sie Ihr Darlehen frühzeitig zurückzahlen, sollten Sie sich zunächst einen ungefähren Eindruck davon machen, wie hoch die Vorauszahlungsstrafe wäre. Berücksichtigen Sie, ob eine der oben aufgeführten Ausnahmeregelungen für Sie gilt und ob Sie von Ihrem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch machen können.

Wenden Sie sich an Ihre Hausbank und erkundigen Sie sich, ob Sie Ihr Darlehen frühzeitig zurückzahlen können und inwieweit Verzugszinsen fällig werden. Überprüfen Sie die Kalkulation der Vorauszahlungsstrafe durch die Hausbank auf Abweichungen. Zur Vermeidung von Überaschungen ist es am besten, sich von der Hausbank die erforderlichen Vorauszahlungszinsen vor der Ermittlung eines Kaufpreises für Ihre Liegenschaft bestätigen zu lassen. In diesem Fall ist es ratsam, dass die Hausbank diese nachweist.

Senden Sie die Stornierung in schriftlicher Form und erwarten Sie die Bestätigung der Stornierung durch die Hausbank. Sie können unter gewissen Bedingungen die Aufwendungen für Ihre vorzeitige Rückzahlungsstrafe vom Steueramt einfordern. Wenn Sie an Ihre Hausbank Verzugszinsen bezahlt haben, können Sie diese unter gewissen Bedingungen als einkommensbezogene Aufwendungen gegenüber dem Steueramt in Anspruch nehmen. Dabei muss es sich um ein geleastes Objekt handeln, das auch in Zukunft geleast sein wird.

Falls Sie Ihre Liegenschaft veräußern und Ihr Darlehen frühzeitig tilgen wollen, sollten Sie die damit verbundenen Gebühren in der Regelfall nicht in Ihre Umsatzsteuererklärung aufnehmen. Sie können die Vorauszahlungsstrafe jedoch mit der Abgabe als Entsorgungskosten in Anspruch nehmen und so den steuerpflichtigen Veräußerungserlös mindern. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Liegenschaft innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird.

Schon bei der Inanspruchnahme Ihres Immobilienkredits ist es notwendig, auf vorteilhafte Bedingungen zu achten, um eine frühzeitige Schuldenumschichtung und damit auch die Entrichtung von Vorauszahlungszinsen bei einem Anbieterwechsel zu verhindern. Sie können auch durch spezielle Rückzahlungsoptionen einsparen und im Falle eines Falles Ihre Vorauszahlungsstrafe mindern.

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