Darlehen für Immobilienkauf

Kredit für Immobilienkauf

Jahres-, variable und volle Tilgungsdarlehen. Einkünfte jedoch zu niedrig Eine Rente steht im Vordergrund, wenn das Darlehen in die Phase der Rentenziehung eintritt. Mischgebäude: Optimale Verteilung der Finanzkosten Jeder, der eine Mischimmobilie zum Teil mit Fremd- und zum Teil mit Eigenmitteln finanzieren will, muss das Darlehen dem gemieteten Teil des Gebäudes explizit zuweisen, um die Fremdkapitalzinsen vollständig abführen zu können. Damit Sie den vollen Betrag der Fremdkapitalzinsen auf eine gemischte Liegenschaft abrechnen können, müssen Sie lange im Voraus einplanen. Geben Sie im notariell beglaubigten Verkaufsvertrag oder später in der Erklärung an, wie viel des Kaufpreises auf welchen Teil des Gebäudes entfallen ist.

Bei der Aufnahme von zwei oder mehr Darlehen sollten Sie jedes Darlehen dem gemieteten oder selbstgenutzten Teil des Gebäudes zuweisen. Das Darlehen für den geleasten Teil darf nicht über seinen Einstandskosten liegen. Sie dürfen den Darlehensbetrag für den gemieteten Teil des Gebäudes nicht mit anderen Darlehensbeträgen oder mit Eigenmitteln für die Eigentumswohnung vor Zahlung der zugewiesenen Abschlusskosten mischen.

Sie müssen vor allem den Kaufbetrag für den gemieteten Teil des Hauses ausweisen. Wenn Sie Ihre Liegenschaft sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenmitteln finanzieren und den Kauf preis über ein einzelnes Konto beglichen haben, gilt: Die Finanzierungskosten können nur nach dem Anteil der gemieteten Wohnräume an der gesamten Wohnraumfläche des Gebäude berechnet werden. Der BFH erlaubt jedoch in dem folgenden Falle eine Ausnahme: Im Vertrag wird der Gesamtkaufpreis exakt auf die verschiedenen Nutzungsbereiche verteilt - und zwar weder beliebig noch optisch (BFH, Beschluss vom 1. April 2009, Ref. IX R 35/08, BFH/NV 2009 S. 1193).

Die Fremdkapitalzinsen werden in diesem Falle nach dem Quotienten aus den Einstandskosten der selbstgenutzten und angemieteten Teile des Gebäudes zugeordnet. Achtung: Der Verkaufspreis für den gemieteten Teil des Gebäudes muss dem Marktwert entsprechend sein. Ihre Vorteile: Ist der Quadratmeterpreis für das gemietete Teil größer als für das selbst genutzte Teil, können Sie mehr Fremdkapitalzinsen einbehalten als das Wohnflächenanteil zu den Einstandskosten.

Von diesen sind vier Appartements mit einer Gesamtfläche von 300m 2, zwei Appartements mit einer Gesamtfläche von 400m 2 von der Gastfamilie selbst genutzt. Die Gesamtkaufpreise betragen 450.000 E. Von diesem Betrag sind 150.000 EUR für Eigentumswohnungen und in Höhe von EUR 30.000 EUR für Mietwohnungen vorgesehen. Die Kaufpreise für die Mietwohnungen entsprechen dem Marktwert.

Das gesamte Projekt wird durch drei Darlehen von je 150.000 EUR unterstützt. Einer ist für selbst genutzte Wohneinheiten, die anderen beiden (insgesamt 300.000 Euro) für gemietete Wohneinheiten. Nach der Gutschrift der Kreditbeträge auf dem laufenden Bankkonto der Warnkefamilie bucht sie den gesamten Kaufpreis von 450.000 EUR in einem einzigen Geldbetrag auf das Bieterkonto.

Durch die Verwechslung der Cashflows durch die Fam. Warke wurde der ökonomische Kontext zwischen den Kreditzinsen und den Mieteinnahmen beseitigt. Folge: Das Steueramt übernimmt nur 43% der Kreditzinsen als einkommensbezogene Ausgaben (= 300 m²/700 m²/700 m x 100 %) je nach Flächenangebot. Die neue BFH-Regelung unterscheidet sich: Gemäß den getrennt auszuweisenden Abschlusskosten der Bauteile können gut 66 Prozentpunkte der Zinsausgaben als einkommensbezogene Aufwendungen abgezogen werden (= 300.000 EUR / 450.000 EUR x 100 Prozent).

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