Annuitätendarlehen

Ist ein Kredit nach der Kreditzinsverpflichtung und zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig zurückgezahlt, muss eine Folgefinanzierung über den Restbetrag geschlossen werden. Für diejenigen, die ihr Eigenheim oder ihre Ferienwohnung selbst bewohnen und während der Baufinanzierungszeit kein separates Zinsänderungsrisiko eingegangen sind, eignet sich der Klassiker Annuitätendarlehen besonders gut.

Der Kreditnehmer möchte den Ablauf der Rückzahlung so genau wie möglich festlegen. So ist z.B. eine außerplanmäßige Rückzahlung möglich, die auf zehn Prozentpunkte pro Jahr festgelegt ist. Die BayernLB gibt während des Bereitstellungszeitraums für mehr als ein Jahr (ca. 15 Monate) Zinsverzichte ab. Beim Rückzahlungsverhalten eines Hypothekendarlehens beeinflussen erhöhte Rückzahlungen die Dauer einer Kreditlaufzeit.

Mit tiefen Zinssätzen für Kredite oder Hypotheken ist es wert, sich mehr als die sonst übliche 1-prozentige Summe auszuzahlen. Ein Kredit kann nach einer Zinszusage auch durch einen neuen Darlehensgeber ersetzt werden. Trotzdem kann es sich durchaus auszahlen, bis zur Auszahlung des Darlehens und für das weitere Kreditgeschäft tiefe Zinssätze zu haben.

Bei gewissen (Forward)-Darlehen können die Zinssätze für mehrere Jahre bis zur endgültigen Aufnahme eines Darlehens besichert sein. Die Anschaffungsnebenkosten können den realen Effektivzins deutlich anheben. Es ist ratsam, dass ein Kreditnehmer eine Bankliste aller anfallenden Kosten als Prozentsatz des entsprechenden Kreditbetrages hat.

Wofür steht ein Annuitätendarlehen?

Der Annuitätendarlehen ist eine Kreditform, bei der Sie als Darlehensnehmer dem Darlehensgeber einen konstanten Zinssatz bezahlen, in der Regel über die ganze Vertragslaufzeit. In der Regel werden Fristen zwischen 5 und 15 Jahren festgelegt. Deine Abschlagszahlung, die Rente, besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Rückzahlung. Die Verzinsung ist der Betrag, den der Hypothekengeldgeber für das Darlehen berechnet, mit der Rückzahlung bezahlen Sie die Restschuld ab.

Während der Kreditlaufzeit gewährt Ihnen der Darlehensgeber den Zinssatz, den Sie zu Beginn absprechen. Es wird ein Jahreszins berechnet und dann durch 12 Kalendermonate dividiert, worin jeder Monatssatz sowohl Zinsen als auch Tilgungen beinhaltet. Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Kreditform in der Bauwirtschaft. Allerdings wird weniger häufig ein so genanntes Volltilgungsdarlehen abgeschlossen, da hier die Tranchen viel größer sind: Bei diesem Dahrlehen werden eine Frist und feste Zinsen bis zur Rückzahlung der Gesamtschuld festgelegt.

Die Festzinsperiode läuft jedoch in der Regelfall früher aus, weshalb Sie sich um die Folgefinanzierung bemühen müssen. Der Darlehensgeber kann den Zinssatz nach Ablauf der Festschreibungszeit an das zu diesem Zeitpunkt am Markt herrschende Zinsniveau anbringen. Aufgrund der nicht vorhersehbaren zukünftigen Kapitalmarktentwicklung ist es sinnvoll, in der jetzigen Tiefzinsphase lange Fristigkeiten zu erzielen.

Obwohl der Darlehensgeber dafür in der Regelfall eine Zinsprämie berechnet, ist diese Methode im Verhältnis zum Zinsänderungsrisiko weiterhin von Vorteil. Sind die Zinssätze zu Anfang gestiegen, werden mit größerer Wahrscheinlichkeit verkürzte Fälligkeiten zugesagt - dann können Sie sicher sein, dass die Zinssätze nach dem Ende der Frist gefallen sein werden. Für die Folgefinanzierung ist es sinnvoll, verschiedene Dienstleister zu vergleichen, denn hier sind Sie nicht gezwungen, dem Darlehensgeber die Treue zu halten.

Durch ein sogenanntes Forward-Darlehen können Sie bereits in einem frühen Stadium mehr Kontrolle über die Folgefinanzierung haben. Mit einem Terminkredit arrangieren Sie bis zu 5 Jahre vor Laufzeitende eine Folgefinanzierung zu marktüblichen Zinssätzen - und erhalten so einen Überblick über die Zeit. Für diese Sicherheit der künftigen Finanzierungen wird der Darlehensgeber natürlich ein wenig bezahlen müssen, aber auch hier ist die Beurteilung der künftigen Zinstentwicklung wichtig: Wenn die Bewertung lautet, dass die Zinssätze in absehbarer Zeit fallen werden, werden einige Institutionen das Terminkredit ohne Prämie bereitstellen.

Im Niedrigzinsbereich ist es in der Regel sinnvoll, sich auf eine Rückzahlung von mind. 2% oder mehr zu einigen. So können Sie die erforderliche Frist kürzen und sich Ihrer eigenen Liegenschaft rascher nähern. Durch die monatliche Rückzahlung reduzieren Sie Ihre Außenstände kontinuierlich. Weil sich die Zinsen auf die Restverschuldung beziehen, nimmt der Prozentsatz der Monatsrate der Zinsen weiter ab, während der Prozentsatz der Rückzahlung steigt.

Der Jahresbeitrag (der Jahresrückzahlungsbetrag ) errechnet sich aus 3,5% Zinsen und 2% Rückzahlung von 150.000 EUR, dem Originaldarlehensbetrag. Resultat: eine Rente von 9. 250 EUR. Geteilt durch 12 resultiert daraus eine konstante monatliche Rate von 687,50 E. Im ersten Jahr beläuft sich die Rückzahlung auf 3.048,60 EUR, die verbleibende Verschuldung reduziert sich auf 146.951,40 EUR.

Auf 150.000 EUR bezieht sich der Rückzahlungsbetrag bereits auf 2,03% p.a. Und so geht es weiter: Durch gesparte Zinszahlungen zahlt der Darlehensnehmer im zweiten Jahr 3. 157,03 EUR, also bereits 2,1% p.a. auf 150.000 EUR zurück. Somit bezieht sich die erste Rückzahlung von 2,0 Prozentpunkten p.a. nur auf die erste monatliche Rate.

Sie nimmt mit jeder weiteren Tranche stetig zu - und damit wird die Tilgung des Jahresendgeldes immer schneller. In der Regel kann ein Annuitätendarlehen erst nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist beendet werden. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn Sie eine Frist von mehr als zehn Jahren vereinbaren und der Auftrag bereits seit mehr als zehn Jahren in Kraft ist, gewährt Ihnen, dem Darlehensnehmer, der Gesetzgebung ein besonderes Kündigungsrecht.

Die Kreditgeberin dagegen hat dieses Recht nicht. Auch hier sind die Trümpfe des annuitätischen Darlehens auf einen Blick ersichtlich: Die Vorteile: Niedriges Kostenrisiko: Als Eigentümer des Gebäudes oder der Immobilie erhalten Sie durch die langfristigen Festzinsen eine hohe Planbarkeit, da Sie die Ratenzahlung im Vorfeld im Auge behalten können. Die Folgefinanzierung können Sie planen: Da Sie im Vorfeld wissen, wie viel Restverschuldung am Ende der Festzinsperiode noch zur Verfügung steht, können Sie die Folgefinanzierung rechtzeitig angehen.

Weniger Zins: Indem Sie mit Ihrer Rückzahlung die Restverschuldung kontinuierlich reduzieren, reduzieren Sie den Zinsaufwand Ihrer Ratenzahlung und tun damit mehr, um Ihre Traumimmobilie abzulösen. Wie bei anderen Finanzierungsoptionen gibt es aber auch bei Annuitätendarlehen einige Benachteiligungen, die Sie bei der Finanzierungsplanung beachten sollten.

Geringere Flexibilität: Der fixe Zinssatz bringt auch weniger Beweglichkeit für Sie als Darlehensnehmer. Beispielsweise können Sie sich während der Amtszeit nicht mehr auf Sondertilgungen einigen, wenn Sie einen höheren Betrag zur Hand haben, mit dem Sie Ihre Schulden reduzieren mochten. Wenn Sie neben Ihren Teilzahlungen auch eine grössere Tilgung vornehmen wollen, fordert die Bank von Ihnen eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe, da Ihre ausserplanmässige Tilgung die Zinserträge während der Darlehenslaufzeit reduziert.

Sie können dieses Restrisiko von vornherein vermeiden: Gegen einen etwas höheren Zins kann der Rentenvertrag bei einigen Banken so geändert werden, dass Sie vor Ende der Frist ohne Begründung stornieren oder höhere Auszahlungen zur Tilgung der verbleibenden Schulden vornehmen können. Folgefinanzierungen können daher deutlich kostspieliger werden als das Erstkreditgeschäft.

Bringen Sie die KfW auf dem Weg zu Ihrer Wunschimmobilie an Bord: Annuitätendarlehen können ausgezeichnet mit KfW-Darlehen kombiniert werden. Mit besonders vorteilhaften Zinssätzen unterstützt die KfW die energieeffiziente Renovierung von Bestandsimmobilien und den Neubau von energiesparenden Neubauten. In den meisten Fällen sind KfW-Darlehen auf einen bestimmten Betrag beschränkt - der Rest der Förderung wird am besten über das Annuitätendarlehen bereitgestellt.